REIT: ஓர் எளிய அறிமுகம்
REIT என்பதன் விரிவாக்கம் Real Estate Investment Trust. இதை ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை என்று அழைக்கலாம். மியூச்சுவல் ஃபண்ட் திட்டங்கள் எப்படி பல முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து பணத்தைத் திரட்டி பங்குச்
சந்தையில் முதலீடு செய்கின்றனவோ, அதேபோல REIT நிறுவனங்கள் பணத்தைப் பெற்று பெரிய வணிக வளாகங்கள், அலுவலகக் கட்டிடங்கள், ஹோட்டல்கள் போன்ற வருமானம் ஈட்டக்கூடிய ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்கின்றன. இதன் மூலம், மிகக் குறைந்த பணத்தைக் கொண்டு, பெரிய ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் மறைமுகமாக முதலீடு செய்யும் வாய்ப்பு சாதாரண மக்களுக்கும் கிடைக்கிறது. நீங்கள் ஒரு கட்டிடம் அல்லது மாலின் பகுதி உரிமையாளர் ஆகிறீர்கள்.
REIT-கள் எப்படிச் செயல்படுகின்றன?
REIT நிறுவனங்கள், தாங்கள் வாங்கிய அல்லது நிர்வகிக்கும் சொத்துக்கள் மூலம் வாடகை வருமானத்தை ஈட்டுகின்றன. இந்திய பங்கு மற்றும் பரிவர்த்தனை வாரியத்தின் (SEBI) விதிமுறைகளின்படி, ஒரு REIT நிறுவனம் தனது வரிக்குட்பட்ட வருமானத்தில் குறைந்தபட்சம் 90%ஐ யூனிட் வைத்திருக்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு டிவிடெண்டாக வழங்க வேண்டும். இதனால், முதலீட்டாளர்களுக்கு regolariஆக ஒரு குறிப்பிட்ட வருமானம் கிடைக்கிறது. மேலும், சொத்தின் மதிப்பு உயரும்போது, யூனிட்களின் மதிப்பும் பங்குச் சந்தையில் அதிகரிக்கும். இதனால் இரட்டை வருமானத்திற்கு வாய்ப்புள்ளது.
REIT-களின் வகைகள்
REIT-களில் முக்கியமாக மூன்று வகைகள் உள்ளன. ஈக்விட்டி REIT-கள் (Equity REITs) நேரடியாக சொத்துக்களை வாங்கி நிர்வகித்து வாடகை மூலம் வருமானம் ஈட்டுகின்றன. மார்ட்கேஜ் REIT-கள் (Mortgage REITs) சொத்துக்களை வாங்குபவர்களுக்கு கடன் கொடுத்து, அதன் மூலம் கிடைக்கும் வட்டியை வருமானமாகப் பெறுகின்றன. ஹைப்ரிட் REIT-கள் (Hybrid REITs) இந்த இரண்டு முறைகளிலும் முதலீடு செய்கின்றன. இந்தியாவில் தற்போது ஈக்விட்டி REIT-களே அதிகமாகப் புழக்கத்தில் உள்ளன.
REIT முதலீட்டின் முக்கிய நன்மைகள்
REIT முதலீட்டில் பல நன்மைகள் உள்ளன. முதலாவதாக, குறைந்தபட்ச முதலீடு போதும். சில ஆயிரங்கள் இருந்தால்கூட இந்த முதலீட்டைத் தொடங்கலாம். இரண்டாவதாக, இது பங்குச் சந்தையில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளதால், பங்குகளைப் போலவே எளிதாக எப்போது வேண்டுமானாலும் வாங்கி விற்க முடியும் (High Liquidity). நேரடியாக சொத்து வாங்குவதில் உள்ள பதிவு, பராமரிப்பு போன்ற சிக்கல்கள் இதில் இல்லை. தொழில்முறை வல்லுநர்களால் இந்த சொத்துக்கள் நிர்வகிக்கப்படுவதால், நமக்கு நிர்வாகச் சுமை இல்லை. மேலும், ஒரே சொத்தில் முதலீடு செய்யாமல், பல சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதால் ரிஸ்க் பரவலாக்கப்படுகிறது (Diversification).
கவனிக்க வேண்டிய அபாயங்கள்
நன்மைகள் இருப்பது போல சில அபாயங்களையும் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் ஏற்ற இறக்கங்கள் REIT-களின் வருமானத்தைப் பாதிக்கலாம். வட்டி விகிதங்கள் மாறும்போது, அதுவும் REIT-களின் செயல்பாட்டில் தாக்கத்தை ஏற்படுத்தக்கூடும். நிறுவனத்தின் நிர்வாகத் திறமை சொத்துக்களின் வருமானத்தை நேரடியாகப் பாதிக்கும். மேலும், REIT மூலம் கிடைக்கும் டிவிடெண்ட் வருமானத்திற்கு, முதலீட்டாளரின் வருமான வரி வரம்புக்கு ஏற்ப வரி விதிக்கப்படும்.
இந்தியாவில் REIT-ல் முதலீடு செய்வது எப்படி?
இந்தியாவில் REIT-ல் முதலீடு செய்வது மிகவும் எளிது. பங்குகளை வாங்குவதைப் போலவே, உங்களிடம் ஒரு டிமேட் கணக்கு (Demat Account) இருந்தால் போதும். இந்தியாவில் தற்போது சில REIT நிறுவனங்கள் தேசிய பங்குச் சந்தை (NSE) மற்றும் மும்பை பங்குச் சந்தையில் (BSE) பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன. உங்கள் பங்குத் தரகர் (Stock Broker) செயலி மூலமாகவே, நீங்கள் விரும்பும் REIT யூனிட்களை வாங்கவும் விற்கவும் முடியும். தற்போதைய நிலவரப்படி, எம்பசி ஆபீஸ் பார்க்ஸ், மைண்ட்ஸ்பேஸ் பிசினஸ் பார்க்ஸ், புரூக்ஃபீல்ட் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட் டிரஸ்ட், மற்றும் நெக்சஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் போன்றவை இந்தியாவில் பட்டியலிடப்பட்ட சில முக்கிய REIT-களாகும்.
