सर्वात महत्त्वाचे कारण: जमिनीचा खर्च
खासगी विकासकांच्या प्रकल्पांमध्ये घराच्या किमतीचा सर्वात मोठा वाटा जमिनीच्या खरेदीवर खर्च होतो. याउलट, म्हाडाला अनेकदा सरकारी जमिनी नाममात्र दरात मिळतात किंवा त्यांच्याकडे जुने भूखंड आधीपासूनच उपलब्ध असतात.
पुनर्विकासाच्या योजनांमधूनही म्हाडाला जागा मिळते. जमिनीचा हा प्रचंड खर्च वाचल्यामुळे घरांची मूळ किंमतच मोठ्या प्रमाणात कमी होते, जो म्हाडाच्या घरांच्या कमी किमतीमागील सर्वात महत्त्वाचा घटक आहे.
नफ्याचे गणित नाही, तर 'ना नफा, ना तोटा' तत्व
म्हाडा ही खासगी कंपनी नसून, महाराष्ट्र शासनाचे एक प्राधिकरण आहे. याचा मुख्य उद्देश नफा कमावणे नसून, नागरिकांना परवडणाऱ्या दरात घरे उपलब्ध करून देणे हा आहे. त्यामुळे खासगी विकासक घराच्या किमतीवर २० ते ३० टक्के किंवा त्याहून अधिक नफा आकारतात, तर म्हाडा 'ना नफा, ना तोटा' या तत्वावर काम करते. घराच्या बांधकामासाठी आलेला खर्च आणि काही प्रशासकीय खर्च वसूल करणे, एवढाच म्हाडाचा उद्देश असतो. यामुळे किमती आपोआपच नियंत्रणात राहतात.
मोठ्या प्रमाणावरील बांधकामामुळे खर्चात बचत
म्हाडा एकाच वेळी हजारो घरांचे प्रकल्प राबवते. जेव्हा मोठ्या प्रमाणावर बांधकाम केले जाते, तेव्हा सिमेंट, स्टील आणि इतर बांधकाम साहित्य घाऊक दरात खरेदी करता येते. यामुळे बांधकाम खर्चात मोठी बचत होते. तसेच, म्हाडाच्या घरांची रचना बहुतेक वेळा प्रमाणित (standardized) असते, ज्यामुळे डिझाईन आणि आर्किटेक्चरवरील खर्चही कमी होतो. याउलट, खासगी विकासक प्रत्येक प्रकल्पाला वेगळा आणि आकर्षक बनवण्यासाठी डिझाईनवर अधिक खर्च करतात, जो शेवटी ग्राहकांकडून वसूल केला जातो.
जाहिरात आणि मार्केटिंगचा खर्च शून्य
खासगी विकासक आपले प्रकल्प विकण्यासाठी जाहिरातींवर कोट्यवधी रुपये खर्च करतात. वृत्तपत्रे, टीव्ही, डिजिटल मीडिया आणि होर्डिंग्ज यावरील जाहिरातींचा खर्च अखेरीस घरांच्या किमतीतच जोडला जातो. म्हाडाला मात्र अशी जाहिरातबाजी करण्याची गरज नसते. म्हाडाची लॉटरी निघणार ही बातमीच नागरिकांसाठी पुरेशी असते आणि त्यासाठी लाखो अर्ज येतात. त्यामुळे जाहिरात आणि मार्केटिंगवरील खर्च पूर्णपणे वाचतो, ज्याचा थेट फायदा ग्राहकांना मिळतो.
विविध उत्पन्न गटांसाठी क्रॉस-सबसिडी मॉडेल
म्हाडा विविध उत्पन्न गटांसाठी घरे बांधते - अत्यल्प (EWS), अल्प (LIG), मध्यम (MIG) आणि उच्च (HIG). अनेकदा, उच्च उत्पन्न गटातील (HIG) घरांच्या किमती बाजारभावापेक्षा थोड्या कमी, पण तरीही फायदेशीर ठेवल्या जातात. यातून मिळणारा अतिरिक्त नफा अत्यल्प आणि अल्प उत्पन्न गटातील घरांच्या किमती आणखी कमी करण्यासाठी वापरला जातो. याला 'क्रॉस-सबसिडी' म्हणतात. यामुळे समाजातील आर्थिकदृष्ट्या दुर्बळ घटकांना घरे अधिक परवडणारी बनतात.
सरकारी योजनांचा फायदा
म्हाडाच्या अनेक योजना प्रधानमंत्री आवास योजनेसारख्या (PMAY) केंद्र सरकारच्या योजनांशी जोडलेल्या असतात. यामुळे पात्र लाभार्थ्यांना घराच्या कर्जावरील व्याजात अतिरिक्त सवलत मिळते. या सबसिडीमुळे घराची एकूण किंमत आणखी कमी होते आणि हप्ते भरण्यासही मदत मिळते. अलीकडे, घरांच्या किमती जास्त वाटत असल्याच्या तक्रारीनंतर अनावश्यक खर्च कमी करून दर आणखी खाली आणण्यासाठी म्हाडाने एक समिती नेमली होती, ज्यामुळे किमती १० टक्क्यांपर्यंत कमी होण्याची शक्यता आहे.
